Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης ενεργοποιεί, για πρώτη φορά ουσιαστικά, τη μεταφορά συντελεστή δόμησης. Κερδισμένοι και χαμένοι ιδιοκτήτες θα κριθούν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τη ζήτηση σε ζώνες υποδοχής.
Ένα από τα πιο σύνθετα και ταυτόχρονα κρίσιμα εργαλεία της πολεοδομικής πολιτικής περνά επιτέλους στη φάση της πρακτικής εφαρμογής. Από τις 16 Μαρτίου 2026 τίθεται σε πιλοτική λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω gov.gr, ενεργοποιώντας τη μεταφορά συντελεστή δόμησης μέσα από ένα ενιαίο, πλήρως ψηφιοποιημένο σύστημα. Για χιλιάδες ιδιοκτήτες με «παγωμένα» δικαιώματα δόμησης, πρόκειται για την πρώτη οργανωμένη δυνατότητα οικονομικής αξιοποίησης.
Τι είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και πώς λειτουργεί
Η βασική λογική του νέου μηχανισμού είναι ότι το δικαίωμα δόμησης ενός ακινήτου δεν χάνεται όταν αυτό δεσμεύεται για λόγους προστασίας – π.χ. διατηρητέα κτίρια, κοινόχρηστοι χώροι, περιοχές με αυστηρούς περιβαλλοντικούς περιορισμούς. Το «χαμένο» δικαίωμα μετατρέπεται σε τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και μπορεί να αξιοποιηθεί σε άλλες περιοχές, τις λεγόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Η διαδικασία καταχώρισης, που ορίζεται με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026), αφορά τίτλους που βρίσκονται ήδη σε ισχύ και διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002. Η πλατφόρμα διασυνδέεται με κρίσιμα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου – ΑΑΔΕ, Ελληνικό Κτηματολόγιο, Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας, ΓΕΜΗ – περιορίζοντας τη γραφειοκρατία και αυξάνοντας τη διαφάνεια.
Η πιλοτική φάση διάρκειας τεσσάρων μηνών είναι το πρώτο βήμα για τη δημιουργία δευτερογενούς αγοράς τίτλων συντελεστή, όπου η αξία θα καθορίζεται από την προσφορά, τη ζήτηση και τα πολεοδομικά «ταβάνια» κάθε περιοχής.
Παραδείγματα από Μύκονο και Αθηναϊκή Ριβιέρα
Η πραγματική οικονομική σημασία του εργαλείου γίνεται σαφέστερη μέσα από συγκεκριμένα σενάρια. Στη Μύκονο, ένα αγροτεμάχιο 5 στρεμμάτων εκτός σχεδίου, που παλαιότερα μπορούσε να δομηθεί με 200 τ.μ. κατοικίας και πλέον χάνει αυτό το δικαίωμα λόγω νέων περιορισμών, μετατρέπει το δικαίωμα σε τίτλο 200 τ.μ. στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Αν η αγορά αποτιμήσει τον τίτλο στα 300 ευρώ/τ.μ., ο ιδιοκτήτης μπορεί να εισπράξει περί τα 60.000 ευρώ.
Ωστόσο, η Μύκονος –ως κορεσμένος και ευαίσθητος προορισμός– λειτουργεί κυρίως ως περιοχή προέλευσης συντελεστή, όχι υποδοχής. Αντίθετα, ζώνες με προωθούμενα ή ήδη θεσμοθετημένα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, όπως τμήματα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, μπορούν να λειτουργήσουν ως ζώνες υποδοχής. Εκεί, ο ίδιος τίτλος 200 τ.μ. μπορεί να αποτιμηθεί ακόμη και στα 1.200 ευρώ/τ.μ., δηλαδή περί τα 240.000 ευρώ.
Η απόσταση ανάμεσα στις δύο αποτιμήσεις δείχνει ότι η μεταφορά συντελεστή λειτουργεί περισσότερο ως μηχανισμός μερικής οικονομικής εξισορρόπησης και όχι πλήρους αποζημίωσης της απώλειας αξίας του αρχικού ακινήτου.
Η κρίσιμη εξάρτηση από τα πολεοδομικά σχέδια
Το μεγάλο διαρθρωτικό πρόβλημα της χώρας ήταν ότι για δεκαετίες δεν υπήρχαν επαρκείς Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Παρά την ύπαρξη τίτλων, έλειπαν οι περιοχές όπου μπορούσαν να «προσγειωθούν». Μόνο περίπου το 20% της επικράτειας διαθέτει σήμερα πλήρως επικαιροποιημένο σχεδιασμό, ενώ βρίσκεται σε εξέλιξη πρόγραμμα νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που στοχεύει να καλύψει περίπου το 80%.
Έτσι, την περίοδο 2026-2027 η αγορά μεταφοράς συντελεστή θα αναπτύσσεται σταδιακά και κυρίως σε περιοχές με ώριμο σχεδιασμό. Πολλοί τίτλοι θα καταχωρίζονται στην πλατφόρμα, αλλά δεν θα είναι άμεσα αξιοποιήσιμοι μέχρι να θεσμοθετηθούν επαρκείς ΖΥΣ. Με βάση το σημερινό χρονοδιάγραμμα, η Τράπεζα Γης εκτιμάται ότι θα μπορεί να λειτουργεί σε ουσιαστική κλίμακα έως το 2027.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, αντίστοιχα συστήματα Transfer of Development Rights (TDR) και land banking εφαρμόζονται εδώ και χρόνια σε χώρες όπως Ιταλία, Γαλλία και Ολλανδία, ως εργαλεία συνδυασμού προστασίας περιβάλλοντος και μη απαξίωσης ιδιωτικής περιουσίας.
