Έλεγχο όλων των αδειών δόμησης και ορισμένων διπλά, με τη χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης (Τ.Ν.), φέρνει η μεταρρύθμιση που επιχειρεί η κυβέρνηση με τη μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης από τους δήμους στον φορέα του Κτηματολογίου ο οποίος μετασχηματίζεται.

Κτηματολόγιο και Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) ενώνονται σε ένα νέο εθνικής εμβέλειας φορέα, τον Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ). Στόχος είναι η δημιουργία ενός ενιαίου σημείου εξυπηρέτησης (one-stop-shop) για όλα τα θέματα που αφορούν το ακίνητο, την καλύτερη δηλαδή οργάνωση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη δόμηση για την παροχή συνεκτικής πληροφόρησης σε πολίτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές.

Ο νέος φορέας αναλαμβάνει την καταγραφή, τεκμηρίωση και εγγύηση της ιδιοκτησίας, την έκδοση οικοδομικών αδειών και όλων των συναφών πράξεων (βεβαιώσεις όρων δόμησης, προεγκρίσεις), τον έλεγχο των κατασκευών και την τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Στο υπουργικό συμβούλιο

Στο σχέδιο νόμου που παρουσιάστηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο από τους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρη Παπαστεργίου, και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά, εκτός από τη συγκρότηση του ΕΟΚΕΔ, προβλέπεται και η δημιουργία ενός νέου Μητρώου Ανεξάρτητων Ελεγκτών των Αδειών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται, με κλήρωση, ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών πριν από την έναρξη εργασιών.

Σήμερα οι άδειες κατατίθενται ηλεκτρονικά με ευθύνη του μηχανικού και ο έλεγχος ξεκινά ουσιαστικά από το στάδιο της θεμελίωσης.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί πλημμελής εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, τον τελικό έλεγχο για την οικοδομική άδεια θα τον πραγματοποιεί η Γενική Διεύθυνση Δόμησης.

Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται στην πράξη η ακεραιότητα και η αξιοπιστία των αδειών. Θεσπίζεται παράλληλα και ο διπλός έλεγχος αδειών που χαρακτηρίζονται «υψηλού ρίσκου» και αυτό με τη βοήθεια της Τεχνητής Νοημοσύνης. Αντί να γίνονται τυχαίοι έλεγχοι, το σύστημα, αξιοποιώντας διαθέσιμα δεδομένα, θα μπορεί να παρέχει πληροφορία για το ποιοι φάκελοι έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα να παρουσιάζουν προβλήματα (π.χ. σε περιοχές με αυθαιρεσία, σε ζώνες προστασίας ή σε έργα μεγαλύτερης πολυπλοκότητας).

Με τον τρόπο αυτό, αξιοποιώντας την Τ.Ν., θα ελέγχεται διπλά περίπου το 30% των αδειών, αλλά όχι τυχαία. Το σύστημα Τ.Ν. θα αναλύει δεδομένα και θα προτείνει ποιες υποθέσεις είναι «υψηλού ρίσκου». Θα υπάρχει δυνατότητα να δοθεί μεγαλύτερη προσοχή σε «ευαίσθητες» περιοχές, όπως ιστορικοί τόποι, προστατευόμενες περιοχές ή σημεία όπου έχουν εντοπιστεί στο παρελθόν πολλές παραβάσεις (π.χ. σε νησιά όπως η Μύκονος).

Όπως τονίζεται στην ανακοίνωση ενημέρωσης του Τύπου, για την εν λόγω μεταρρύθμιση το κράτος θα χρησιμοποιεί ένα «έξυπνο φίλτρο» που θα ξεχωρίζει έγκαιρα τις άδειες που χρειάζονται προτεραιότητα στον έλεγχο, ώστε να εντοπίζονται προβλήματα πριν ξεκινήσουν τα έργα και να προστατεύεται καλύτερα ο χώρος και το περιβάλλον.

Η δομή του νέου Οργανισμού

Επικεφαλής του ΕΟΚΕΔ θα είναι ο διοικητής του κατά το πρότυπο φορέων όπως ΕΦΚΑ και ΔΥΠΑ. Θα στελεχώνεται επίσης με δύο υποδιοικητές, έναν για τα θέματα του Κτηματολογίου και έναν για τα θέματα δόμησης.

Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ) τα οποία θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία, αξιοποιώντας την πολύ υψηλή αντιστοίχιση του δικτύου του Κτηματολογίου σε σχέση με τις σημερινές ΥΔΟΜ. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργείται ένα σύγχρονο εθνικό δίκτυο υπηρεσιών δόμησης.

Στον ΕΟΚΕΔ μεταφέρονται οι αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ που αφορούν την έκδοση οικοδομικών αδειών, τις προεγκρίσεις και βεβαιώσεις όρων δόμησης, τον έλεγχο κατασκευών και την τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας. Το προσωπικό των ΥΔΟΜ μεταφέρεται στον νέο φορέα, διασφαλίζοντας την εργασιακή του συνέχεια.

Οι σημερινές λειτουργίες των ΥΔΟΜ ταυτοποιούνται, ενοποιούνται και απλοποιούνται μέσω, κοινών διαδικασιών, ενιαίων ψηφιακών εργαλείων, κεντρικού συντονισμού και πλήρους διαλειτουργικότητας με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.

Το χρονοδιάγραμμα

Τα μεταβατικά στάδια που έχουν προβλεφθεί για την εν λόγω μεταρρύθμιση έχουν ως εξής: Στο τέλος του 1ου τριμήνου 2026 θα ψηφιστεί το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο. Τον Ιούνιο του 2026 θα τεθούν σε λειτουργία 3 Περιφερειακά Κέντρα και αντίστοιχα Τοπικά, ενώ για αρχές του 2027 τοποθετείται η πλήρης λειτουργία ΕΟΚΕΔ και όλων των ΠΚΔ και ΤΚΔ.

Οι αρρυθμίες που υπάρχουν σήμερα

Σε πανελλαδική αξιολόγηση του υπουργείου Εσωτερικών (05/2025), οι ΥΔΟΜ καταγράφουν μέση βαθμολογία 3,4/10, ένδειξη ότι η αποτελεσματικότητα, η απλοποίηση και ψηφιοποίηση αποτελούν προτεραιότητα για τους πολίτες.

Στο 23% των ΥΔΟΜ ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας υπερβαίνει τους 3 μήνες. Έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις ιδιαιτέρως σύνθετων φακέλων, όπου ο χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας ξεπέρασε τα 5 έτη. Την ίδια στιγμή, από τους 332 δήμους της χώρας, ΥΔΟΜ διαθέτουν σήμερα μόνο 185, δηλαδή περίπου 56%.

Περίπου 35% των ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, αριθμός που δεν επαρκεί για να καλύψει όλες τις ειδικότητες που απαιτεί η κείμενη πολεοδομική νομοθεσία. Ορισμένες ΥΔΟΜ εξυπηρετούν πολλαπλούς όμορους δήμους, φτάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις να καλύπτουν έως και 8-9 δήμους.

Όπως είναι γνωστό, οι δήμοι αντιδρούν στη μεταρρύθμιση αυτή και μένει να δούμε μέχρι ποιο σημείο θα επιμένουν.

Στις αρμοδιότητες που παραμένουν στους δήμους περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών, αναπλάσεων και επεκτάσεων σχεδίων πόλης, η διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, η συμμετοχή στις αποφάσεις για τα θέματα χωροταξίας, χρήσεων γης και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και η σύνταξη διαγραμμάτων και πράξεων εφαρμογής, διαχείριση διαδικασιών τακτοποίησης, αναλογισμού, προσκυρώσεων και καταχωρίσεων.

πηγη : .naftemporiki.gr